苏鑫：房地产到底有没有危机？

刚刚参加了博鳌房地产论坛，今年论坛跟去年的气氛不一样。去年大家都在讲危机，讲如何用“互联网+”等新理念去度过危机，但今年大家好像都没有去年那种情绪。因为房价上涨，成交量大幅上升。其实，我们就像在弯道上加速，如果只看眼前，一定会出问题。用充满危机的眼光看未来，才能看得更清楚。

“万宝之争”标志着时代的终结

最近行业关注的焦点就是“万宝之争”，各种评论，最多的是政治论，还有八卦论，并且充满影视表现效果。换一个角度问，为什么这些核心人物不能坐在一起合作呢?

从心理角度分析，这五个角力者都太强势。强势者只争强，看不到合作。而商业是合作，不是你死我活的斗争，否则一定两败俱伤。

从金融角度分析，为什么保险资金愿意投万科?因为它的股价被低估了，PE只有10倍左右。但同样的公司在香港上市，PE只有3—8倍，说明资本根本就不看好传统的开发模式，传统开发模式本质上是三高模式(高周转、高毛利、高杠杆)。只要周转出现了问题，毛利出现了问题，高杠杆就会让开发商加速灭亡，不可持续。

这个行业到底有没有危机?

第一个危机就是“面粉”的价格(土地价格)拍成了“黄油”的价格。

今年1—6月，土地成交总金额是9600亿，同比增长38.3%。其中三线城市只上涨了6%，一线城市土地单价上涨了25%，二线城市居然上涨了76%。粗略统计，我们发现一线城市的地王几乎都被央企或国企拿走了，二线城市的热点地王都是首次进入这个城市的开发商。

高地价的根源到底是什么?板子不能打在开发商身上，也不能打在地方政府身上，而是土地政策出了问题，如果像苏州（楼盘）、南京（楼盘）一样，土地不光限价，而且还要抽签，这种方式能解决高地价的问题吗?

第二个危机是存量巨大。

中央政府这一轮房地产政策最希望商业地产和三线城市去库存，但恰恰这些地方没有去库存。仔细分析，可能“去库存”本身就是一个伪命题，如果是一个消费品，比方一个杯子被顾客买走了，作为厂家来说，这个库存就去掉了。但如果是一个房子，第二套、第三套被买走了，可市场一有波动，它们又被拿到市场上去卖了，库存减少了吗?我们这次去库存的核心是靠开发商，尤其是靠百姓加杠杆购买来实现的。但百姓的杠杆融资还有多少机会?

第三个危机是开发商的三顽疾。

开发商都在干什么?抢土地、玩并购、乱投资。谁在抢土地?大的国企和央企，因为它需要存在感。谁在玩并购?我听说是20名到50名的房企。很多房企不仅调整了今年的预售目标，还说三年内要冲千亿。谁在乱投资?有些小的开发商离开了这个行业，觉得要“互联网+”了，就在北京（楼盘）、上海（楼盘）租了很大的房子做“互联网+”。我认为如果思想不变，哪条路都走不通。

这个行业到底有没有风险?

我们要先回答三个问题，否则永远找不到答案。

第一个问题是房价上涨的原因到底是什么?

有人归因于供需，但是与这一轮上涨之前比，供需有变化吗?有人归因于货币超发。我回忆了一下，这一轮上涨的核心动力是中央政府出台了鼓励政策，是在去库存的大背景下定向宽松了房地产行业，提高了人们对房地产市场的预期，把限购、限贷的城市放开，鼓励购房，结果改变了预期，出现了房价的快速上涨，这是由投资和投机推动的。开始的时候确实是刚需和改善需求比较多，但是改变预期以后，投资需求必然出现，所以苏州等二线城市的投资占比达到30%以上，而在一年前这个比例不到10%。

第二个问题是如果开发商这轮拿了地王，还能不能像以前一样赚到钱?

我们看历史，除了三线城市，买地王就可以赚钱。以前这个行业的波动是一个爬山型的波动，你这一轮的低点比上一轮的高点还要高，所以只要捂得住，现金流足够，你就可以赚钱。但是如果不是这样呢?如果是波浪型的波动呢?即使不像波浪一样，它只是持平，你的金融成本就把你所有的利润全部消化光。

可以通过一个数据来证明。有一家排名前十的开发商，近几年拿了十个项目，其中有三个项目根本不赚钱，拿的就是当时的地王。何况现在热点二线城市的地价又翻了一番，你要想赚钱，就需要未来三四年房价翻一番。有没有政策可能?除非中央政府允许。但最近的中央经济工作会议提出要抑制资产泡沫，所以在政策上也是不可能的。

第三个问题是传统的开发模式的本质到底是什么?

我曾经听到这样的故事，有10个亿资金的开发商，六年前在北京二环拿了一块地，四年前只能跑到北京三环拿同样的地，两年前就要到北京五环才能拿到地，今天跑到涿州能拿到地，就算不错了。开发商拿地的成本越来越高，挣的钱又继续投入高价拿地，一旦未来市场遇到巨大风险，之前挣的钱会全部赔进去。传统开发模式就是资本滚雪球似的博弈。

从以上三个问题来看，行业肯定是有风险的。

这个行业还有哪些机会?

房地产这个行业已经在转变了，由制造业向服务业转变。这里面有很大的变化，也有很多的机会。

我所在的机构专注于商业地产，所以我谈谈商业地产的三个机会。

第一个机会就是城市更新。

我们看看成熟的发达国家，国外基金在干的事情就是城市更新，而且已经持续多年。而在中国一线城市核心区域已经没有土地了，一二线城市至少有万亿的存量规模，而且三四年以后还可以再更新。

第二个机会就是证券化。

证券化是商业地产的核心，没有证券化，没有金融创新就不可能有商业地产的发展，它只能回到制造业的模式。而商业地产是服务业，所以需要证券化，类REITs模式在两年前出现了，但是只有两三百亿的额度，它是股权性的。还有国内第一单债性的CMBS产品，由高和联合金茂和招商证券(600999,股吧)联合发行，上周取得了上交所的无异议函，很快就会正式发行。我相信它有很大的市场。因为在美国无论是REITs还是CMBS，占有的市场规模都是万亿美元级。CMBS不是简单的ABS，它是基于资产抵押，有硬碰硬的资产做支撑。相对于经营贷来说，它不限定用途，有更低的利息，卖给不同的投资者和不同的银行机构，不像银行只是跟一家进行谈判。同时它可以灵活地还本金，它的贷款额度可以比经营贷增加50%。

第三个机会是轻资产运营公司。

商业地产证券化的核心是需要资产管理公司能够做得持续稳定，资产收益不断上涨，这里面装什么样的内容最关键，而这个装的内容就是由轻资产公司来提供的，所以才有最近我们看到的青年公寓、白领公寓、养老公寓等等很多细分市场。基于这种判断，我们看到PE给他们的倍数还是很高的，像房多多、优客工场。

房地产有危机，核心还是要改变!改变的前提是要有危机意识。机会存在于房地产行业由制造业向服务业转变的过程中，对中小企业来讲，要想弯道超车，最核心的是思维的改变，要用互联网思维和金融思维来创新。

最后总结，传统开发模式已经终结，我们现在进入的不是下半场，而是完全不同的另一场!(苏鑫系高和投资集团董事长)